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商改租遇冷 商业地产困境凸显
 
 
作者: 来源:经济参考报 发布日期:2019/6/25 本文关键词:商改租,商业地产,困境凸显
 

距离2016年6月国务院下发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》鼓励“将商业用房等按规定改建为租赁住房”已满3年,商业地产等非住宅去库存?#38382;?#27604;住宅却更为严峻。关于商改租,市场虽然普遍认为潜力巨大,但是实施起来却很艰难:在政策鼓励商改租之后,执行层面缺乏配套政策,有的亏本运营难以为继,多数项目仍无人接手,造成巨大浪费。

二线城市商业地产库存高企

根据国家统计局和地方统计部门数据,近三年我国商业地产库存整体居高不下,去化缓慢,供过于求的矛盾不断加剧。

国家统计局发布的数据显示,2019年1-4月份,全国商品房销售面积42085万平方米,同比下降0.3%。其中,办公楼销售面积下降12.4%,商业营业用房销售面积下降8.8%。4月末,商品房待售面积5.1亿平方米,比3月末减少266万平方米,其中商业营业用房待售面积反而增加30万平方?#20303;?/p>

统计机构的数据还显示,商业地产已经连续?#25913;?#38144;售下滑,导致投资和开工面积也在连续下滑。据国家统计局数据,2018年,全国办公楼销售面积下降8.3%,商业营业用房销售面积下降6.8%。

根据中指院发布的数据,2018年1-11月,商业地产开发投资额18489亿元,同比下降10.2%,商业地产的开发投资额占整体房地产的比重继续下降,由2017年1-11月的20.5%下降3.7个百分点至16.8%。?#26377;?#27714;端来看,商业地产销售规模同比下降明显。2018年1-11月,全国商业地产销售面积为13724万平方米,同比下降6.8%。中指院的报告还显示,?#28304;?016年以来,在新开工逐步放缓、销售减少的情况下,全国新增商业营业用房市场表现供应过剩,库存去化速度放缓。

在近年来户口放开力度最大、人才吸引数量最多的二线城市,商业地产的泡沫也并没有被吸收。据戴德梁行发布的数据,2019年第一季度,杭州市甲级写字楼总存量为299.1万平方米,空置率环比上升3.5个百分点,为15.3%,滨江部分区域空置率达到35.3%。一季度,市场对办公?#21344;?#30340;需求显示出缓和、租赁需求减弱的迹象,全市净吸纳量下降到-65,177平方米,这是杭州自2016年四季度以?#35789;?#27425;降至负值。一季度,杭州甲级写字楼整体租金下跌4个百分点,租金为人民币142.8元/平方米/月。

根据戴德梁行统计,2018年南京写字楼?#20013;?#19979;滑,多数项目去化低迷,月均去化不足2000平方米,并且随着供应?#32771;?#22823;,截至去年3季度末,全市写字楼库存量已达130万平方米,库存去化周期或将长达52个月。南京写字楼的?#23665;?#22343;价继续下探,三季度全市写字楼?#23665;?#22343;价为16198元/平方米,同环比都是在继续下降。

记者采访了解到,不仅强二线城市的商业地产库存高企,中等二线城市的商业地产也同样面临这个问题。昆明是中等二线城市中的典型,当地住宅装修网发布的数据显示,目前商业地产存量连续3年处于500多万平方米的高位,明显过大,按照最近三年的平均去化速度,需超过100个月才能消化掉。记者咨询多个城市?#30340;?#20154;士了解到,在南宁、海口、徐州、常州等二三线城市都存在CBD规划过多,商业地产空置严重等现象。

商业地产销售困境逐渐凸显

记者采?#27809;?#24713;,商业地产销售变长、库存高位运行几乎是一个全国性的问题,并且近年来愈演愈烈。

亚东建设集团总裁刘成刚表示,商业地产有四个产品形态,包括写字楼、商铺、公寓以及车位。其中,公寓类住宅是这四类产品中去化周期最短的,可能两三年的时间就能消化。而商铺和写字楼的去化周期很长,这受两个因素影响,一是开发商普遍饱和式供给商铺,几乎每个?#29992;?#23567;区周围?#23478;?#20462;一圈。其?#38382;?#21463;电商的冲击很大,电商以低廉的成本抢夺了传统商业的?#21344;洌?#38646;售额翻了很多倍。而商铺价格高又缺乏人气,很多地段不佳的商铺都沦为仓库。

“目前商业地产与住宅的金融政策、税收政策也有很大不同。?#21271;本?#38134;?#24515;?#20140;?#20013;?#19968;名负责人徐经理告诉记者,现在银行的政策是,购买住宅可以正常贷款,购买商住房只能贷款一次,而购买写字楼基本不放贷。缺乏银行信贷支持,导致商业地产去化更难。

此外,商业地产的税收要远高于普通住宅,这也是投资者不太?#39029;?#35797;的一个因素。一位商铺投资者介绍,购买商铺起初?#25913;?#33719;得了较好的现金流,但是时间长了会发现,由于税收高,出手转让的时候,大部分商铺增值收益都交了税,商铺的价格实际增幅很小,回报率并不理想。现在即便是大城市,二手商铺的交易量都非常小,多数商铺几乎没有人接盘。

40年产权式公寓在红火了?#25913;?#20043;后,也遭遇市场波动。公寓“不限购、不限贷、低总价、位置佳?#20445;?#22312;住宅严重供不应求的一线城市以及部分二线城市曾经快速增长。链家地产研究人士分析,?#26412;?#19978;海由于严格控制人口规模等原因,先后出台严厉的商住房调控措施,如今这类房产也逐渐降温。而二线城市住宅供应逐年提高,缺乏学区保障的商住房也渐受冷落。

商改租遇冷 三大难题待解

许多?#30340;?#20154;士表示,商业地产库存高、去化慢,在政策鼓励商改租之后,缺乏配套政策,有的亏本运营难以为继,多数项目仍然无人接手,造成巨大浪费。

一是法律难题。?#26412;?#20013;闻律师事务所张勃、南京佳民律师事务所陈勇等法律人士表示,商改租目前缺乏改造标准。例如如何申请、审批条件、改建验收标?#32423;济?#26377;规定,实际操作?#35759;却蟆?#20854;?#38382;?#25105;国法律规定租赁期限不得超过20年,而长租公寓要求长期持有才能盈利,法律和市场需求有矛盾。第三是商改租土地使用权期满届满后续期问题。物权法149条规定“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期”。但对商改租项目?#24418;?#35268;定。

二是商改租的成本难以化解。365地产家居网首席战略官胡光?#36816;担?65网参与过多个商改租项目,运营大都很困难。商改租目前最大的问题是投资回报期太长,成本过高。他给记者算了一?#25910;耍?#19968;个5万平方米的商业体改租赁房项目,目前的总成本最少也在1万元/平方米以上,整个项目完成商改租需要5亿元。改造成30平方米的房间约1600多间,按照每间2500元/月租金计算,年租金不到5千万元。租赁项目按照商业地产交税,房产税和增值税相加为22%,扣除资金成本和人工成本,以及折旧费,净利润1000万元不到,需要50年才能收回投资。“现在除非是一线城市有高房租支撑,二线及以下城市?#27982;?#26377;商改租的运作?#21344;洹!?/p>

三是资产证券化迟迟未能?#24179;?#28145;圳乾运公司董事长张俊英表示,如果把?#39057;?#24403;作高级租赁住房,目前全球市值最大的?#39057;?#38598;团也只有250亿美元,与国内头部开发企业比小很多。而租赁项目主要针对新市民和中低收入者,租房实力弱,企业规模难以做大。

胡光?#21592;?#31034;,发展住宅租赁市场,必须伴以直接融资的条件,?#24179;?#36164;产证券化,必须有相应的税收减免,否则对于企业缺乏吸引力。

 
 
 
栏目:行业资讯 > 分析评论
 
全国首套房贷利率降温 平均5.42%降至2018年以来最低
 
 
作者?#40548;?#23195; 来源:深圳特区报 发布日期:2019/6/25 本文关键词:首套房贷利率
 

深圳特区报

记者 邹媛

天气越来越热,但全国首套房贷利率却?#20013;?#38477;温?#20445;?月全国首套房贷款平均利率5.42%,已降至2018年以来最低水平。记者采访了解到,目前深圳主要银行的首套房贷利率仍以上浮5%为主,在全国5月首套房贷款平均利?#39318;?#20302;前十城市中,深圳位列第八。

全国首套利率连降半年

?#25353;?#20170;年3月到现在,首套房贷利率都比较稳定,以上浮5%为主,部分银行可做到上浮3%,但对客户资质要求较高,且审批速度慢,大约需要半个月左右。”某房产中介告诉记者,目前各大银行的额度都很充足,基本不会出现排队的情况了,且现在审批加放款都只需要两个星期左右。

从数据上看亦是如此。据融360大数据研究院监测数据显示,5月深圳地区房贷利率略有下调,目前首套房贷款平均利率为5.2%,较上期下调2BP。在监测的26家银行分(支)行中,19家银行首套房贷利?#39318;?#20302;执行基准上浮5%。

相较于深圳的平稳,全国首套房贷利率则连降半年,达到2018年以来的最低房贷利率水平。据融360大数据研究院监测数据显示,5月全国首套房贷款平均利率为5.42%,相当于基准利率1.105倍,环比下降了1.09%(6BP),同比下降了3.27%(18BP)。

“整体来看,这轮房贷利率下调大潮已经接近?#37319;?#19981;排除全国房贷利率平均水平仍会下降。?#27604;?60大数据研究院分析师李万赋表示,接下来可能会有更多城市在房贷利率方面保持平稳,甚至会有少部分热门城市回弹。

二线城市利率出现分化

虽然全国的房贷利率在?#20013;?#38477;温?#20445;?#20294;不同城市房贷利率的调整情况却差异明显。具体来看,一线城市北上广深仍有小幅下降;而二线城市房贷利率的变化则开始出现分化。

在全国首套利?#39318;?#20302;前十城市榜单中,一线城市中广州和?#26412;?#20108;线城市海口都被挤出全国十低,乌鲁?#37202;搿?#27784;阳和昆明三个城市首次入围。厦门、上海和天津为全国最低前三,平均房贷利率?#30452;?#20026;4.90%、4.92%和4.93%;其他7个低城市的水平也在5.30%以下。

具体来看,大部分二线城市的房贷利率水平维持下降趋势,沈阳房贷利率水平下降幅度最大,环比下降40BP,乌鲁?#37202;?#19979;降了30个BP,昆明和大连的下降幅度也超过10BP。不过,也有小部分城市的房贷利率停止了下降趋势,5月份开始逆势上涨,南京5月首套房平均贷款利率为5.58%,环比上涨8BP;青岛为5.64%,环比上涨6BP。此外,还有小部分城市的房贷利率已经触底反弹,?#34892;?#22478;市虽然整体房贷利率水平下降,但部分银行已经开?#35760;?#24708;将房贷利率上调一个层次。

“二线城市出现分化,主要是由于各地区房地产调控政策的不同,导致在利率下降过程中,各城市的节奏有一定差异。”李万赋表示,前期房贷利率下跌较大的城市目前趋于平稳;前期涨幅过大的,且在2019年以来相对坚挺的依然有下跌?#21344;洌?#21478;外,近期房价变化也使得部分城市5月份开始调控加紧,房贷利率也跟进出现上调趋势。

 
 
 
栏目:政策法规 > 政策动向
 
土地储备出新政!这7个省市试点按项目实行全周期预算管理
 
 
作者: 来源:中房网 发布日期:2019/6/25 本文关键词:土地储备,预算管理
 

中房网讯 为规范土地储备项目预算管理,健全土地储备专项债券项目控制机制,?#34892;?#38450;控专项债务风险,促进地方经济?#20013;?#20581;康发展。6月21日,财政部、自然资源部发布《土地储备项目预算管理办法(试行)》,试点在土地储备领域按项目实行全生命周期预算管理。

财政部有关负责人表示,财政部首批试点地区包括包括?#26412;?#22825;津、河北、河南、山东、浙江(含宁波)、厦门等7省(市),?#38498;?#24180;度视情况逐步扩大试点?#27573;А?#25454;了解,试点地区可以自行选择市县(区)开展试点,鼓励符合条件的其他地区自行选择市县(区)开展试点。

此外,土地储备机构根?#33795;?#22320;储备项目收支平衡情况,分类提出资金?#25165;?#24314;议。其中,专项债券发行规模不得超过项目预期土地出让收入的70%。

中国财政预算绩效专委会副主任委员张依群对《证券日报》表示,这是在土地储备项目预算管理的总体框架下推出的试点政策,主要在京津冀和少部分东中部省市开展土地储备项目全生命周期预算管理。目的是运用财政预算管理方式实现强化土地储备项目与地方政府专项债务发行的?#34892;?#32467;合,让土地储备项目的全生命周期都置于财政预算管理范畴内,从而做到土地储备项目的总体收支平衡和年度收支平衡。这项政策等于为土地储备项目解决和活化了必要的资金来源问题。

"各省分配专项债务限额时可以对开展试点的市县(区)予以?#23454;?#20542;斜。"有关负责人要求,开展试点的市县(区)应当充实人员力量,统筹?#25165;?#24320;展试点所需经费,确保试点工作顺利实施。

绍兴曾探索相关制度改革

根据《管理办法》,土地储备项目是指有关主管部门根据国民经济与社会发展规划、国?#37327;占?#35268;划等,将拟收储或入库土地按照宗地、区域、工作时序、资金平衡等条件?#23454;被?#20998;并纳入土地储备三年滚动计划和年度土地储备计划后形成的管理基本单元。土地储备项目可以包含一宗地或多宗地;包含多宗地的,应当符合地域相近、整体?#24179;?#30340;要求。

土地储备是指县级(含)以上自然资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用,依法取得土地,组织前期开发、储存?#21592;?#20379;应的行为。

据《每日经济新闻》报道,2018年,浙江省绍兴市曾开展过土地储备出让预算管理制度改革试点,探索全生命周期管理的专项债券管理路径。

据浙江省财政厅有关负责人介绍,试点工作包括编制土地储备项目全生命周期预算,动态反映所有收储土地全生命周期及分年度资金收支情况,实现全生命周期动态平衡。编制土地储备收支预决算,反映土地储?#25913;?#24230;收支预决算情况,实现土地储?#25913;?#24230;收支预算平衡。编制土地储?#21018;?#21048;管理预算,反映土地储?#21018;?#21048;的?#25165;?#20351;用情况,实现借、用、还的预算平衡。编制土地出让收支预决算,反映年度土地出让收支预决算情况,实现土地出让收支、结转预算平衡。

根据《绍兴市土地储备出让预算管理试点工作实施方?#28014;罰?#23454;施全周期预算管理,要求全面规范土地储备和出让管理,建立土地储备项目库,实行项目全生命周期管理。将土地储备和出让涉及的资产、资金、债务、收益、成本等全部纳入"一个盘子"实行预算管理。设立土地储备监管账户,收支纳入"一个笼子"。专项债还本付息实行"一个口子"管理,资金须列入政府性基金预算,保障优先偿还。

根据财政部政府债务研究与评估专项工作办公室统计,今年2月发行土地储备专项债796.93亿元,3月1059.50亿元,4月119.49亿元,5月201.06亿元,今年前五月总计发行?#38142;?#19987;项债约为2177亿元。

分类提出资金?#25165;?#24314;议

《管理办法》要求,合理评估项目预期土地出让收入、土地储备成本,作为编制项目收支平衡方案的依据。

收入方面,土地储备机构应当会同同级财政部门委托第三方评估机构根?#33795;?#22320;区位、用途等规划条件以及基准地价,评估土地资产价值,合理测算预期土地出让收入。

土地储备成本方面,土地储备机构应当根据当地征地和拆迁补偿标准、土地前期开发涉及的工程建设标准等合理测算土地储备成本。

《管理办法》规定,土地储备项目从拟收储到供应涉及的收入、支出必须全部纳入财政预算。土地储备项目应当实现总体收支平衡和年度收支平衡。

张依群表示,无论是总体收支平衡还是年度收支平衡都需要与财政的滚动预算和年度预算编制相对接,可以将地方政府债务发行规模控制在合理?#27573;?#20043;内,避免项目与资金之间脱节,更好地提高政府专项债务资金使用的?#34892;?#24615;,为土地储备提供?#34892;?#36164;金保障。

土地储备机构根?#33795;?#22320;储备项目收支平衡情况,分类提出资金?#25165;?#24314;议。其中,专项债券发行规模不得超过项目预期土地出让收入的70%。一是对预期土地出让收入大于或等于土地储备成本,能够"收大于支"或"盈亏平衡"的项目,可按规定发行专项债券融资,债券发行规模不得超过土地储备成本;二是对预期土地出让收入小于土地储备成本、"收不抵支"项目,应当统筹?#25165;?#36130;政资金、专项债券予?#21592;?#38556;。其中,债券发行规模不得超过预期土地出让收入;三是对没有预期土地出让收入的项目,确需实施的,应当?#25165;?#36130;政资金保障。

张依群认为,《管理办法》一方面可以为?#38142;?#39033;目提高必要的财政资金和专项债券支持,?#34892;?#22686;强地方政府土地收储、管控、使用能力,增强政府掌控土地资源抵御各类风险能力;另一方面可以通过土地收储为地方实施基本设施和公益项?#31185;?#36335;,促进土地政策与投资、产业等项目政策间的联动,共同助推中国经济保持稳定增长。

对预期土地出让收入大于或等于土地储备成本,能够"收大于支"或"盈亏平衡"的项目,可按规定发行专项债券融资,债券发行规模不得超过土地储备成本;对预期土地出让收入小于土地储备成本、"收不抵支"项目,应当统筹?#25165;?#36130;政资金、专项债券予?#21592;?#38556;。其中,债券发行规模不得超过预期土地出让收入;对没有预期土地出让收入的项目,确需实施的,应当?#25165;?#36130;政资金保障。

一位财政专家向《每日经济新闻》分析,国有土地价值比较高,价格在不断波动。如果在土地价格较高的时期发债,当还本付息时土地价格可能下降,这将带来一定的偿还债务风险。此次建立土地储备项目风险动态监测机制,对发债规模有具体?#25165;牛?#36827;行全生命周期的预算管理,有利于监控土地储备的现金流,管控风险。

来源:每日经济新闻、证券日报,中房网综合整理

 
 
 
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广深常住人口增量为何领跑?算算背后的经济账
 
 
作者:谢中秀 来源:时代周报 发布日期:2019/6/25 本文关键词:广深,常住人口,经济账
 

继31省市区悉数公布2018年国民经济和社会发展统计公报后,各地常住人口和数据流动情况随之出炉。

截至2018年年末,广东、山东、河南三省?#30452;?#20197;11346万人、10047万人、9605万人的常住人口总量摘得全国三强;从增量维度考量,广东、浙江、?#19981;?#19977;省?#30452;?#20197;新增177万人、80万人、68.8万人位居全国前三,?#26377;?017年的领先态势。

广东和浙江是经济因素集聚人口的典型省份。其中,经济规模总量蝉联全国第一的广东,已经连续13年占据常住人口总量全国第一的位置,同时常住人口增量连续四年破百万。“人口增长与GDP之间存在相辅相成的关系,人口增长推动GDP增长,而经济增速较高的地区又能进一步吸引人口流入。”光大证券首席宏观分析师张文朗分析表示。

除?#21496;?#27982;优势的天然吸引力,各省市正充分利用各种政策工具吸纳人才。上海交通大学特聘教授、中国发展研究中心主?#28201;?#38125;在接受时代周报记者采访时强调,除?#21496;?#27982;优势,目前广东地区的人口政策亦有利于吸引人才,“据我所知,上海有不少IT人才正在往深圳迁移”。

广深人口增量领跑

一线城市的常住人口增长,与外来人口流入相关性较大,呈现差异化发展。

根据四个一线城市公布数据整理,截至2018年年末,广深人口增量最多,?#30452;?#20026;49.83万人和40.6万人。上海在经历2017年的常住人口负增长之后,2018年终于微增5.45万人。同一时期,2018年?#26412;?#24120;住人口下降 0.8%,较2017年增长0.7个百分点,减量达16.5万人。

陆铭对时代周报记者解释认为,前两年上海常住人口负增长,主要受严格控制超大城市人口的政策影响,“但由于城市自身对劳动力的需求旺盛以及对劳动力的吸引力,所以去年上海的常住人口还是呈现缓慢增长”。

?#26412;?#30340;人口控?#32856;?#21152;严格。2016‒2018年,?#26412;?#22806;来人口占常住人口比重不断降低,2016年为37.2%;2017年降低0.6个百分点,为36.6%;2018年则进一步减低1.1个百分点,为35.5%。中国人口与发展研究中心原主任、国务院?#38382;?#39532;力在接受时代周报记者采访时表示:“?#26412;?#36817;年来对人口进行了一定控制。基于此,外界会担心是否会影响劳动力的供应以及城市的长远发展。但需要注意,?#26412;?#20316;为首?#36857;?#23427;对外来人口的吸引力是天然的。另外,?#26412;?#24182;不是完全关闭了窗口,对人才还是继续开放的。未来的劳动需要依靠素?#21097;?#20197;‘人才红利’而不是‘人口红利’为基础。”

与此相比,广深两地常住人口增量领跑,除?#21496;?#27982;发达的天然吸引力,还有地方政府充分利用政策工具的功劳。

以深圳为例。目前,深圳的落户要求是:本科以上学历,年龄在45周岁以下的人员;专科以上学历,年龄在35周岁以下的人员,交满6个月社保均可落户。广州近期为了吸引人才,也放宽了人才入户的年龄限制,并且取消了硕士研?#21487;?#21338;士研?#21487;?#23398;历、高级职称人员以及择业期内的留学人员入户的社保参保年限限制。

相比之下,上海和?#26412;?#35201;求较高。上海要求以“积分落户为主;北大清华毕业生及博士研?#21487;?#23398;历等11类人才可直接落户?#20445;本?#33853;户则?#26376;?#20505;制为主。

出生率下降改变人口结构

常住人口增长由自然增长(与出生?#21171;?#30456;关)和机械增长(与人口流入流出相关)两部分构成。

从31省市区常住人口和数据流动情况来看,曾经的人口出生大省正面临不同程度的出生率下降—其中山东出生率从17.54‰下降到13.26‰,下降了4.28个千分点?#32531;?#21335;出生率从12.95‰下降到11.72‰,下降了1.23个千分点?#36824;?#19996;也从13.68‰下降到12.79‰,下降了0.89个千分点。

“随着社会经济发展,人们的生育愿望会自然下降,生育率降低。”马力向时代周报记者解释道,“这个节点一般是?#21496;鵊DP一万美元。在?#21496;鵊DP小于一万美元?#20445;?#32463;济发展程度、受教育水平等较低,人们生育愿望较高。但到达一万美元之后,生育愿望则会降低。直至?#21496;鵊DP超过5万美元,生育愿望会再上升。目前,我国?#21496;鵊DP即将达到一万美元,叠加此前的生育政策,生育率存在下降趋势。”

根据国家统计局数据,2018年中国出生人口1623万人,比上年减少200万人,是近40年来中国出生人口环比下降最多的一年。同期,中国人口出生率从上年的1.24%降至不到1.1%,创近年来新低。

“生育率降低,给一个省份带来的主要影响是人口结构的变化。出生人口减少后,老龄人口、适龄劳动人口、小孩之间比例不协调的问题随之而来,在此基础上形成了转移支付能力挑战和代?#25163;?#38388;的利益平衡问题。”马力向时代周报记者指出。

核心城市成风向标

中泰证券研究所宏观策略首席分析师梁中华指出,2018年,我国31省市区人口流动充分体?#33267;恕?#19996;迁”和“南下”的特点:2018年,10个东部省市中有7个为人口净流入地区,人口净流入量为99.3万人,此为“东迁?#20445;?#20197;秦岭—淮河为线大致划分中国南北方省份,2018年南方省份净流入人口高达197.5万人,人口净流入地区基本都分布在南方,此为“南下”。

时代周报记者注意到,如将常住人口视作变量,区域核心城市对周边城市的带动越来越明显。粤港澳大湾区、长三角、京津冀和成渝四大城市群呈现不同的状态。

粤港澳大湾区内,深圳、广州对周边城市带动情况较好,大湾区内其他城市也在快速发展。其中,佛山、珠海人口增量较多:2018年,佛山常住人口增量达24.9万人,珠海常住人口增量达12.57万人。根据2018年各城市人口净流入情况排名,佛山位于全国人口流入城市第八位,珠海距离第十名仅差7.13万人。陆铭表示,这属于比较好的核心城市带动周边城市增长的例子。

相比之下,长三角一体化城市群在人口增长的区域协同方面,显得?#34892;?#38169;位:受政策影响,核心城市上海的人口数量向外流动,导致周边城市人口增加。虽然最?#25112;?#26524;显示区域人口仍在快速增长,但上海的核心带动能力并未得以凸显。

陆铭认为:“粤港澳大湾区和长三角这两大城市?#28023;?#21306;域内城市之间的?#21496;鵊DP差距都在缩小。但粤港澳大湾区是广深GDP份额上升,同时人口份额上升;长三角则是由于上海GDP规模下降,但人口份额上升带来?#21496;鵊DP下降,以至于和周边其他城市差距缩小。”

“合理的都市圈发展方式,应该是?#38498;?#24515;城市辐射周边。在大湾区,广州和深圳两个城市的带动作用表现得非常明显,有利于区域协同发展。反观上海,受制于人口政策、建设用地规模、基础设施建设等限制,核心城市地位并未完全发挥,在长三角一体化区域集聚和协同发展方面可能会有牵制。”陆铭进一步解释指出。

2018年,?#26412;?#24120;住人口减少16.5万人,天津增量为2.73万人。京津冀的13个城市中,共有11个城市常住人口?#25910;?#22686;长,增量总量为31.23万人。其中石家庄增量最高,为7.17万人;其次为?#30830;唬?#20026;5.4万人。

梁中华表示,从数据来看,?#26412;?#27969;出人口并未全部流至天津、河北。根据某招聘机构研究院数据,在2018年第四季?#32570;本?#22806;流人才去向统计中,?#26412;?#22806;流人口中有8.66%流向天津,其余还有6.30%流向杭州、4.59%流向西安、4.05%流向成都。

与此同?#20445;?#25104;渝城市群发展?#35813;汀?018年年末,成都常住人口1633万人,增量达28.53万人;重庆常住人口总量3101.79万人,增量26.63万人—增量?#30452;?#20301;于全国第五、第六位,仅次于西安和杭州。

“受成都、重庆‘双?#26377;恰?#24433;响,整个成渝城市群的人口增长也非常可观。”梁中华表示。

 
 
 
栏目:政策法规 > 政策动向
 
土地管理法二审,农地入市将迎重要节点
 
 
作者:刘展超 来源:第一财经 发布日期:2019/6/25 本文关键词:土地管理法,二审,农地入市
 

距离初次审议半年之后,《土地管理法修正案(草案)》(下称?#23433;蒞浮保?#23558;于6月25日提请全国人大常委会进行二次审议,涉及到的征地改革、集体建设用地入市、宅基地退出等有关条款将是外界主要关注所在。

2018年12月23日,草案一审稿提请十三届全国人大常委会第七次会议审议。这也是时隔14年之后,《土地管理法》再度修订。

针对当前土地改革的热点和难点领域,草案一审稿主要在三个方面作了修改和完善:一是缩小土地征收?#27573;В?#35268;范土地征收程序,完善?#21592;?#24449;地农民合理、规范、多元保障机制;二是明确集体经营性建设用地入市条件及管理措施;三是健全宅基地权益保障方式,完善宅基地管理制度。

在一审过程中,各界对草案的关注和讨论?#24067;?#20013;在上述三个方面,并引发了一些争议。此番二审,草案是否会根据各方意见进行相应修改,目前?#24515;讯?#35770;。

成片开发可否纳入征地?#27573;В?/p>

征地改革一直是当下土地问题焦点,我国?#26029;?#27861;》和《物权法》将农村集体土地征收的条件规定为公共利益的需要。至于何为“公共利益?#20445;中?#27861;律并未明?#26041;?#23450;,这为地方政府可根据自己需要无限制地行使土地征收权埋下了伏?#21097;?#19988;预留了较大的自主操作?#21344;洹?/p>

草案一审稿第45条采取了列举式的方式,对征地的?#27573;?#36827;行了明确,有六种情形需要用地的,可以依法征?#21344;?#20307;土地。

农村农业部农村经济研究中心研究员廖洪乐对第一财经表示,与过往没有明确限制相比,此次列出的六种情形总体上会对地方政府的征地行为形成一定?#38469;?#26377;,总比没有好”。

但在上述规定中,第5项规定“实施成片开发建设需要用地的”可征地仍然引来不少争议。

自然资源部部长陆昊2018年12月曾表示,将成片开发纳入可以征地的情形,以免对经济社会发展影响过大。他同时强调,成片开发可以征收土地的?#27573;?#38480;定在土地利用总体规划确定的城镇建设用地?#27573;?#20869;,此外不能再实施“成片开发”征地,为集体经营性建设用地入市预留?#21344;洹?/p>

但何为“成片开发?#20445;俊?#25104;片开发”是公共利益吗?谁来主导“成片开发?#20445;?/p>

全国人大财经委委员蔡继明在去年12月对草案初次审议的分组审议中表示,?#26029;?#27861;?#38750;?#35843;国家为了公共利益的需要,才能依法征收和征?#38376;?#26449;的集体土地。建一个住宅小区是成片开发,建一个开发区也是成片开发,建一个工业园区也是成片开发,但未必属于公共利益。因此,草案中的“成片开发”可能给地方政府偷换公共利益概念留下了?#21344;洹?/p>

蔡继明认为,成片开发里?#38477;?#26377;多少公共利益,至少要有一个定性的说法。如果没有的话,成片开发就不能作为征地理由。

对于如何界定“成片开发”的问题,草案一审稿规定,成片开发应当符合国务?#40548;?#28982;资源主管部门规定的标准。

但根据现有公开资料,自然资源部以及原国土资源部并未正式对外发布过“成片开发”的具体标准。

全国人大常委会委员高?#35759;?#22312;去年底草案一审时表示,目前,成片开发征收在理论界反对声音比较高。由于我国地域广阔,各地情况差别很大,需要对“成片开发征收权”进行?#23454;?#38480;制,以免加剧土地资源的浪费。

集体建设土地入市?#27573;?#33021;否扩大?

在集体经营性建设用地入市方面,草案一审稿删去了从事非农业建设必须使用国有土地或者征为国有的原集体土地的规定,为?#24179;?#38598;体经营性建设用地入市扫除法律障碍。

集体建设用地入市问题关系?#38477;?#20170;土地供应格局的变化,对于一些房地产热点城市,如集体建设用地能够顺利入市,有望缓解国有建设用地相对紧张?#32622;妗?/p>

按照草案一审稿,集体建设用地可以入市的条件是?#21644;?#22320;利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体建设用地,且明确要求集体建设用地使用权?#25628;?#26684;按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。

易居研究院智库中心研究总监?#26174;?#36827;对第一财经记者表示,草案关键点是明确“经营性用途”这五个字的概念,实际上建设用地主要包括经营性用途、居住类用途、公益类用途这三种。换言之,这次改革的建设用地只是其中的一部分,即经营性用途。而居住类用途不涉及,包括宅基地、小产权房用地都和此次政策没有关系。

他表示,对于集体建设用地来说,若本身规划是工业和商业,那?#27425;?#26469;就?#24066;?#27492;类土地采用出让、出租的方式进行使用。过去此类土地是需要通过征地等方式,即进行土地“国有化”的操作才可以进行出让。而现在?#38469;?#20943;少,自然使得此类土地后续交易的活?#24452;仍?#21152;。

截至目前,相关部门并未发布过全国集体经营性用地的统计数据,曾有学者统计称,全国大?#21152;?000万亩存?#32771;?#20307;经营性用地。

廖洪乐认为,草案应该在两个方面进行改进和调整,一是放宽可以入市的集体建设用地?#27573;В?#19981;要仅仅局限在“经营性用地?#20445;?#36825;样将大大增加可以入市的集体建设用地规模;二是拓宽入市后的集体建设用地用途,让其可以介入住房市场,比如利用集体建设用地建设租赁住房,建设保障性住房等。

?#26174;?#36827;也认为,当前租赁市场用地还是面临很多压力,很多大城市供地力度不大,要在2020年形?#19978;嘍院?#30340;租赁市场,类似集体建设用地必须有政策改革。后续此类用地入市的积极性将增加,这有助于扩大租赁用地来源,进而形成更好的租赁市场发展条件。

城里人可否买卖宅基地?

宅基地改革是一个城乡?#29992;?#37117;关注的话题,主要有两大因素,一方面是随着农民进城数量的增加,农村宅基地大量闲置,而流转?#27573;词?#21040;很大限制;另一方面则是闲置的宅基地能否转变为住宅用地,以缓解城市房地产供应问题。

在探索宅基地流转方面,草案一审稿62条规定:国家鼓励进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。

但草案一审稿并未详细规定,宅基地能退给谁?或者谁可?#26376;?#23429;基地使用权?不过,草案一审稿规定,国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。

在草案一审过程中,有全国人大常委会委员认为,宅基地只能在集体内部流转。当村里人越来越多走到城里的时候,还得要求这个宅基地在村集体内部流转,这违背了现实。

廖洪乐也建议,不要对宅基地流转进行过多限制。

不过,?#26174;?#36827;认为,农村宅基地不?#24066;?#38543;便交易,之所以强调“流转”而不是“转让?#20445;?#36824;是因为此类交?#36164;?#38480;定在农村土地市场的。换言之,宅基地是有特殊性的,需要保障农村住房需求,随意让城里人交易,是容易出?#26131;?#30340;。

 
 
 
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社科?#28023;?#37096;分三四线城市房价将跌
 
 
作者:陶凤 王寅浩 来源:?#26412;?#21830;报 发布日期:2019/6/25 本文关键词:社科院,三四线城市,房价
 

6月24日,中国社会科学院财经战略研究院发布的《中国住房市场发展月度分析报告》(以下简称《报告》)指出,部分三四线城市在经历了一波突击性上涨后,因后续需求不足,房价将进入下跌阶段。

《报告》显示,2019年5月,三四线城市房价平均环比上涨0.011%,涨速比上月收窄0.052个百分点。与一二线城市相比,三四线城市房价?#20013;?#19978;涨的动能不足,政府的市场调节手段也更为有限。

从《报告》整体来看,反映全国24个核心城市总体房价变动的纬房核心指数显示,2019年5月,核心城市住房价格连续4个月上涨,但5月房价涨速较4月略有减缓。2019年5月,纬房核心指数为105.92点,与4月的105.43点相比,核心城市房价上涨了0.46%。与2018年1月相比,核心城市房价累计上涨了5.92%。

据国家统计局数据,2018年全年全国?#29992;?#28040;费价格指数(CPI)上涨2.1%,核心城市房价涨速要高于物价涨速,表明现阶段核心城市房地产仍具备一定的保值性。

展望后市,《报告》分析称,一线城市房地产调控历史最长,调控机制相对完备,调控手段最为严厉。相比之下,二线城市房地产调控机制手段还很不成熟,市场波动性也较大。但自2019年4月以来,中央和相关领导多次强调和重申要坚持“房住不?#30784;保?#22810;个热点城市因房价涨幅较大被住建部预警提示。继一线城市之后,二线城市严控房价将成为常态。

 
 
 
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【每日数据】2019年6月24日蓬江区、江海区商品房网上签约共229套
 
 
作者: 来源:江门房协网 发布日期:2019/6/25 本文关键词:每日数据,蓬江区,江海区,商品房,网上签约
 
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   数?#33795;?#35745;
2019年1—5月份全国房地产开发投资和
2019年5月江门市房屋供应、?#23665;?#21644;库存
2019年1-4月广东房地产开发投资增长
2019年4月份70个大中城市商品住宅销
2019年1—4月份全国房地产开发投资和
2019年4月江门市房屋供应、?#23665;?#21644;库存
2019年一季度广东房地产市场趋稳
2019年1-3月份全国房地产开发投资和
2019年3月份70个大中城市商品住宅销
2019年3月江门市房屋供应、?#23665;?#21644;库存
2019年2月江门市房地产市场主要数据
2019年2月份70个大中城市商品住宅销
2019年1-2月份全国房地产开发投资和
2018年1-11月广东房地产开发投资增
2018年11月份70个大中城市商品住宅
2018年11月江门市房地产市场主要数据
广东房地产市场继续回调,商品房销售面积降
2018年10月份70个大中城市商品住宅
2018年1-10月份全国房地产开发投资
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房协网友:户型也比恒大好。配套就恒大好D[2019/6/24 16:39:04]
房协网友:包部分?#19994;紓?#30495;系?#33268;?span class="ff">[2019/6/24 16:36:47]
房协网友江悦城·公园里:有价格优势,外省买这里的比较多,江门本地应该不会考虑这里。[2019/6/24 16:35:51]
房协网友?#21512;不端?#30340;户型[2019/6/21 17:09:41]
房协网友联发·?#32654;?#23665;:93㎡三房,113㎡四房,毛坯均价10500元/㎡[2019/6/21 16:53:21]
房协网友:好多货车行果边,相?#21592;?#36739;大尘[2019/6/20 15:01:33]
房协网友越秀滨江·盛悦?#21512;不端?#30340;样板房[2019/6/20 14:57:20]
房协网友:旧区生活便利。[2019/6/20 14:55:05]
房协网友:生活在水一方[2019/6/20 14:49:55]
房协网友中梁旭辉?#24049;?#38498;?#22909;?#22383;均价11000元/㎡左右,价格?#39038;?#21512;理[2019/6/20 14:48:22]
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