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宋清辉:还没买房的要注意了 未来三四线城市房价或依然涨不动
 
作者:宋清辉 来源:金融投资报 发布日期:2019/4/28 本文关键词:宋清辉,买房,三四线城市,房价
 

[核心提示]一二线城市的房价高有很多原因,简单举三点原因。一是因为土地资源相对稀缺,房地产商拿地成本高决定了建成后的房价将处于更高价位;二是住房数量对城市人口数量而言也相对稀缺,根据供给需求曲线,在后续产量有限、需求量长期处于旺盛的情况下,价格?#19981;?#19981;断增长;三是这些城市的有钱人很多,贫穷限制了绝大多数人的想象,真正的有钱人不会觉得房价高到难以承受,这给了地产商进一步涨价的空间。

文/著名经济学家 宋清辉

看到黑龙江鹤岗房价低至300元每平方米的新闻之后,我找了一些不知名的城市,在房产中介的网站上搜索一看,大吃一惊,单价每平方?#36164;?#30334;元、总价几万元的房子还?#34892;?#22810;。这也在一定程度上?#24471;?#40548;岗的低价房并不是国内唯一的存在,还有很多不知名、没有突出以及优势产业的城市,其房价对奋斗在一线城市还买不到房子的人们而言,真是货真价实的“白菜价”。

1元1包的辣条在一线城市的超市卖1元,在四线城市的商场里也卖1元,即便有偏差也不会太大。然而不同城市、不同地段的房价不同,同样是钢筋混凝土,有的售价低到每平方米不足千元,有的售价则能超过20万元。一二线城市的小产权房相对商品房便宜很多,这和鹤岗的棚改房?#34892;?#31867;似,房产证都没有那么容易就拿到手,小产权房的?#35759;然?#26356;大。

一二线城市的房价高有很多原因,简单举三点原因。一是因为土地资源相对稀缺,房地产商拿地成本高决定了建成后的房价将处于更高价位;二是住房数量对城市人口数量而言也相对稀缺,根据供给需求曲线,在后续产量有限、需求量长期处于旺盛的情况下,价格?#19981;?#19981;断增长;三是这些城市的有钱人很多,贫穷限制了绝大多数人的想象,真正的有钱人不会觉得房价高到难以承受,这给了地产商进一步涨价的空间。

能够形成上述三点原因,和一二线城市的自身情况相关,其中包括了历史、政治、地理等多方面的因素,这些因素聚合在一起便成为了“创新驱动发展”。非垄断型企业之所以能够屹立不倒,主要是?#30475;?#26032;发展新的生产力,因循守旧、固步自封的企业会壮大一?#20445;?#26410;来极有可能会默默无闻,即便消失了也无?#23435;?#27941;。城市的发展也是如此,吃老本、吃资源、不奋斗、不开拓思路,城市的前景便会越来越渺茫。
一二线城市都有众多产业,尤其是高新科技产业所提供的大量机会,对高学历人才以及高技术人才有着难以拒绝的吸引力,再?#30001;?#35768;多城市政府“公然”掀起抢人大战、留人大战,?#28304;?#22788;为人才着想的方式吸引外地人才参与城市发展建设,使得这些城市的人口数量处于净流入状态,也成为这些城市房价将长期处于相对较高位置,甚至会平?#40548;?#39640;的原因。

很多四线城市所做的事情是吃老本,消耗着当地丰富的自然资源,而并没有积极跟随时代做进一步的发展。据媒体报道,有一些四线城市的产业中,管理人员数量要远超一线作业工人,在缺少奋斗力量、缺少吸引优质人才、缺少新产业驱动的背景下,城市人口数量必然是净流出。在人口越来越少、需求越来越弱的情况下,房地产商开发普通住宅将面临没人愿意购买的窘境,因此还不如建设豪宅专供当地?#32531;饋?#25152;以,鹤岗房价出现了两?#25628;现?#20998;化的情况:一边万余元可以买1套,一边万余元才可以买1平方?#20303;?/p>

房价不高对老百姓来说可能是好事,至少当地人在当地买房的压力不会太大。最担心最害怕的是这些城市的政府将房价的走低作为他们的政绩——“看,我们积极响应了房住不炒,我们控制住了房价,我们让房价没有成为老百姓们的负担。”控制房价、稳定房价很有必要,但通过这种方式令房价不走高,则是自掘坟墓的行为。

人才不断流失,没?#34892;?#40092;血液涌入,一座城市可能会慢慢演变成为空城,逐渐丧失一座城市的功能。不论国家如何重视,地方政府自己不努力、地方官员磨洋工、地方企业没有干劲,?#30001;?#21040;下在事业发展层面拧不成?#36824;?#32499;,?#36127;?#25307;商引资??#36127;?#21560;纳人才??#36127;未?#26032;驱动??#36127;?#39640;质量增长?我们所追求的幸福生活不是安于现状,而是不断创造更美好的生活。不踏踏实实发展,这类四线城市或一些更小城市的房价会继续下行。始终无法收回建筑成本的小产权房的产权人、棚改房的产权人,有可能会?#36745;?#38477;低销售价格至大幅低于综合成本,地方小型房地产企业为清空库存、回笼资金?#19981;?#37319;?#23186;?#20215;策略。

如果这类城市未来?#36745;?#24847;做出改变,或只是在口头上改变、行动上和原来保持一致,这类城市未来的房地产市场依然不会有希望。如果城市抓紧政策,寻找符合自身实际的新产业、开发契合自身实际的新动能,成功招商引资、获取优质高端人才,未来的城市将获得飞跃式的发展,产业将壮大,房地产市场?#19981;?#22312;市场的变化中水涨船高。

(作者系著名经济学家、中国经营网特约评论员宋清辉,著有《强国提速:一本书读懂中国经济热点》等书)

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